Article à lire dans TOULECO

Depuis quelques années, les notaires voient leur quotidien se complexifier. François Siguié, diplômé notaire, alerte sur la perte de sens du métier, entre des exigences légales déconnectées du terrain et une responsabilité juridique toujours plus lourde.

En France, la fonction notariale concentre ce qui, ailleurs, relèverait de plusieurs métiers : conseil juridique, contrôle de conformité, publicité foncière, collecte d’informations techniques, etc. La liste est longue. « Le notaire engage sa responsabilité sur des dizaines de sujets ultra-techniques et complexes », déplore François Siguié, diplômé notaire. Ainsi, exiger que le vendeur déclare (…)

Cliquez sur le texte ci-dessus pour lire l'article entier sur TOULECO.

Le magazine économique toulousain ToulÉco a recueilli mon témoignage sur un sujet qui touche l'ensemble de la profession notariale : l'inflation normative et ses conséquences concrètes sur l'exercice quotidien du métier.

Contrôle de conformité, lutte contre le blanchiment, Nouveaux diagnostics, obligations déclaratives toujours plus nombreuses… Entre missions essentielles et exigences dont la mise en œuvre concrète reste un défi quotidien et dont le rythme d'adoption dépasse parfois les capacités d'absorption de la profession, c'est la question du sens même de la fonction notariale qui se pose.

Dossiers internationaux : quand deux systèmes juridiques se superposent

L'inflation normative que j'évoquais cette semaines dans les colonnes de ToulÉco prend une dimension toute particulière lorsqu'un dossier comporte un élément d'extranéité — un bien situé à l'étranger, un héritier résidant hors de France, un conjoint de nationalité étrangère, une société détenant un actif au-delà des frontières, un mariage célébré dans un pays exotique.

Dans ces situations, le notaire ne travaille plus avec un seul cadre juridique : il en superpose deux, parfois davantage. Droit civil, droit fiscal, droit des sociétés, règles d'urbanisme — chaque matière se dédouble. Aux textes français s'ajoutent ceux de l'État étranger concerné, sans oublier les conventions bilatérales et les règlements européens qui arbitrent entre les deux. Il faut déterminer, pour chaque question, quel droit s'applique, comment les deux législations interagissent, et surtout où elles se contredisent.

Prenons un exemple concret : une famille française qui acquiert un bien immobilier en Espagne par l'intermédiaire d'une SCI. Ce seul dossier mobilise simultanément le droit français des sociétés civiles, la fiscalité espagnole des non-résidents, la convention franco-espagnole de 1995 sur les revenus, celle de 1963 sur les successions, le règlement européen sur les successions internationales et les règles propres à la Comunidad Autónoma où se situe le bien. Chaque couche normative a sa propre logique, ses propres qualifications, ses propres délais — et aucune ne s'efface devant l'autre.

Autre exemple, celui d'une vente immobilière :

En France, le notaire doit réunir et contrôler un dossier de diagnostics techniques considérable : DPE, diagnostic amiante (DTA), constat de risque d'exposition au plomb (CREP), état des installations intérieures d'électricité et de gaz, relevé termites et mérules, état des risques et pollutions (ERP), situation du bien au regard du radon, des mouvements de terrain, du risque incendie et des obligations légales de débroussaillement, sans oublier le Carnet d'information du logement. À cela s'ajoute le contrôle de l'historique foncier — chaîne de propriété, origine de construction, passé industriel, artisanal ou agricole du site. Chacun de ces éléments engage la responsabilité de l'office.

En Espagne, les exigences existent également, mais elles obéissent à une logique totalement différente. Le vendeur doit fournir la nota simple du Registro de la Propiedad (attestant la propriété et l'absence de charges), le certificat cadastral, le certificado de eficiencia energética (obligatoire depuis 2013), la justification du paiement de l'IBI (taxe foncière locale) et, dans de nombreuses Comunidades Autónomas, la cédula de habitabilidad — un certificat d'habitabilité délivré par la municipalité, sans équivalent en France. Pour les immeubles de plus de cinquante ans — seuil variable selon les régions — une inspection technique du bâtiment (ITE, Inspección Técnica de Edificios) peut être exigée. Le tout dans un système où le notaire (notario) a un rôle plus limité qu'en France et où c'est souvent l'avocat (abogado) de l'acquéreur qui assure la véritable due diligence juridique du bien.

Rien n'est transposable d'un système à l'autre. Les diagnostics français n'ont aucune valeur en Espagne. Les documents espagnols ne répondent à aucune des exigences françaises. Et chaque Comunidad Autónoma espagnole — il en existe dix-sept — applique ses propres variantes réglementaires. Le praticien français qui accompagne ses clients dans une acquisition transfrontalière doit donc maîtriser non pas un mais deux référentiels complets, tout en identifiant les zones de friction entre les deux.

C'est cette complexité qui rend l'anticipation indispensable. Un montage parfaitement cohérent en droit interne français peut se révéler lacunaire ou fiscalement désastreux une fois confronté au regard d'une administration étrangère — et l'inverse est tout aussi vrai.

Notre étude accompagne régulièrement des familles et des investisseurs confrontés à cette double exigence. Parce que dans un dossier international, la difficulté n'est pas de connaître un droit : c'est de savoir comment deux droits coexistent.

François SIGUIÉ

Notaire diplômé - Toulouse Capitole,

Formation IEJUC - Urbanisme, Construction, et Environnement,

Co-fondateur de Tabelio, solution automatisée d'audit foncier,

Service immobilier,

Droit franco-espagnol,