Achat immobilier en Espagne via une SCI française : La fausse bonne idée pour loger son enfant ?

Acheter un bien immobilier en Espagne au travers d'une Société Civile Immobilière (SCI) française est une stratégie patrimoniale très courante. Sur le papier, l'idée semble bonne : faciliter la transmission, éviter l'indivision et centraliser la gestion en France.

Cependant, lorsque les associés de cette SCI n'ont pas la même résidence fiscale, l'opération se heurte de plein fouet aux réalités du droit international privé. L'exportation d'une société française de l'autre côté des Pyrénées réserve souvent de lourdes déconvenues fiscales.

La situation : Un projet familial, deux pays, une SCI française

Prenons un dossier récemment analysé par notre étude. Des parents, résidents fiscaux en France, souhaitent acquérir un appartement à Madrid. Leur objectif est double : se constituer une résidence secondaire pour les vacances et, surtout, y loger gratuitement leur fils durant ses longues études de vétérinaire dans la capitale espagnole.

Pour structurer cet achat, ils souhaitent utiliser leur SCI familiale, immatriculée en France. Les deux parents en sont les gérants. Leur fils ainé, qui vit désormais toute l'année à Madrid y a transféré sa résidence fiscale. Le fils cadet, résident fiscal en France, qui poursuit ses études de son côté ne profite pas de l'appartement espagnol. Tous les quatre sont les « bénéficiaires effectifs » de la société au sens du droit français.

Le projet semble idéal. Pourtant, sur le plan juridique et fiscal, la réalité est toute autre.

L'illusion de la transparence : Comment l'Espagne perçoit-elle votre SCI ?

Le premier écueil relève du droit franco-espagnol des sociétés. Une SCI est un outil purement français. Bien qu'elle soit juridiquement reconnue en Espagne, son fonctionnement y est perçu très différemment :

• Le parcours du combattant administratif : La SCI française ne peut pas acheter en Espagne sans obtenir un numéro d'identification fiscal local (le NIF de la société), ce qui implique également que tous les associés et bénéficiaires effectifs obtiennent au préalable un NIE (Numéro d'Identification d'Étranger) et justifient de leur identité auprès des registres espagnols.

• Le mirage de la transparence fiscale : En France, la SCI familiale est généralement "transparente" (soumise à l'impôt sur le revenu des associés). Mais l'administration fiscale espagnole a sa propre grille de lecture pour les sociétés étrangères détenant de l'immobilier sur son sol.

  
  

Le piège de la fiscalité franco-espagnole : Le redressement aux deux bouts de la chaîne

C'est ici que l'absence d'anticipation devient dangereuse. L'utilisation d'une société pour loger un associé soulève des problématiques fiscales majeures, aggravées par la séparation des résidences fiscales.

1. Le risque pour les parents (résidents français) : Même si le bien n'est pas loué, l'Espagne taxe les non-résidents propriétaires de résidences secondaires sur un revenu locatif "fictif" (la imputación de rentas inmobiliarias). Les parents, bien que passant par une SCI française, pourraient être redevables de cet impôt en Espagne. Faut-il alors le déclarer en France ? Comment la convention bilatérale opère-t-elle pour éviter la double imposition entre la France et l'Espagne sur des revenus qui n'ont, en réalité, jamais été encaissés ?

2. Le danger pour le fils (résident espagnol) : C'est le point le plus critique de ce montage. En France, mettre gratuitement un bien de la SCI à la disposition d'un associé est une tolérance courante. Mais en Espagne, où le fils est résident fiscal, la situation est qualifiée d'opération entre parties liées (operaciones vinculadas). L'administration fiscale espagnole peut considérer que la mise à disposition gratuite de ce logement par une société constitue un avantage en nature pour le fils (ou un revenu de capitaux mobiliers). Résultat : le fils étudiant risque d'être personnellement imposé en Espagne sur la valeur locative de l'appartement qu'il occupe gratuitement !

Le dommage collatéral civil : Le frère lésé et le risque successoral

Au-delà de la fiscalité sur le revenu locatif (réel ou fictif) franco espagnole, c'est l'équilibre familial qui est menacé. Que se passe-t-il pour le frère cadet resté en France ?

Pendant les 5 ou 6 années d'études de son aîné, ce dernier a économisé des dizaines de milliers d'euros de loyer madrilène. En droit civil français, cet hébergement gratuit de longue durée constitue un avantage indirect.

Lors de l'ouverture de la succession des parents en France, le frère lésé sera parfaitement en droit de demander que cet avantage soit "rapporté" à la succession (c'est-à-dire déduit de la part d'héritage de l'aîné) pour rétablir l'égalité. Mais comment chiffrer cet avantage des années plus tard sur un bien étranger ? Comment en rapporter la preuve ? Quid des charges déductibles ? Faut-il appliquer les règles d'évaluation françaises ou espagnoles ? Sans précaution dans les statuts de la SCI ou par voie de testament, les parents sèment aujourd'hui les graines d'un potentiel conflit successoral entre leurs enfants.

Et en cas de décès ? La succession piégée par la convention de 1963

Reste une question que les familles repoussent systématiquement à plus tard : que se passe-t-il au décès de l'un des parents associés ?

L'intuition du profane est rassurante : « ce sont des parts de SCI française qui se transmettent, pas un immeuble espagnol ». Mais la convention fiscale franco-espagnole du 8 janvier 1963 — dont les stipulations relatives aux successions (articles 29 à 38) sont toujours en vigueur — impose sa propre grille de lecture, et celle-ci n'est pas aussi limpide qu'il y paraît.

Son article 30 pose le principe : les biens immobiliers ne sont soumis aux droits de succession que dans l'État où ils sont situés. L'appartement madrilène relève donc de la compétence fiscale espagnole. La France ne l'impose pas directement, mais conserve le droit, en application de l'article 36, d'en retenir la valeur pour le calcul du taux effectif applicable au reste de la succession — un mécanisme qui, en présence d'un patrimoine espagnol significatif, peut sensiblement alourdir la note française sur les autres biens.

Mais l'article 30, paragraphe 2, réserve une surprise : il exclut de ce régime les investissements réalisés sous forme de parts sociales dans les « sociétés à base de capitaux » — catégorie qui vise expressément les SARL, les coopératives et les sociétés civiles soumises au régime fiscal des sociétés de capitaux. Toute la question est alors de savoir comment qualifier la SCI détentrice du bien. Si elle est soumise à l'impôt sur le revenu, la transparence fiscale devrait permettre de « regarder au travers » des parts pour atteindre l'immeuble sous-jacent : celui-ci resterait imposable en Espagne au titre de l'article 30. Si, en revanche, la SCI a opté pour l'impôt sur les sociétés, ses parts risquent de tomber dans la catégorie des biens incorporels de l'article 34, imposables dans le seul État de résidence du défunt — c'est-à-dire la France.

Un simple choix de régime fiscal, souvent dicté par des considérations de gestion courante, peut ainsi bouleverser la répartition du pouvoir d'imposer entre les deux pays et réserver aux héritiers une charge fiscale radicalement différente de celle anticipée.

Ne laissez pas la complexité gâcher votre investissement

Structurer l'acquisition d'un bien étranger via une société française n'est pas interdit, mais calquer un schéma national sur une situation transfrontalière sans maîtriser les arcanes des conventions bilatérales de 1963 et 1995 est très risqué. Sans précaution dans les statuts de la SCI ou par voie de testament, les parents préparent peut-être aujourd'hui le terrain d'un redressement fiscal et d'un grave conflit successoral.

Vous envisagez un investissement immobilier en Espagne, seul ou en société ? Avant de signer le moindre compromis de vente ou de constituer une SCI, l'analyse d'un expert est indispensable.

Contactez notre étude notariale pour sécuriser votre projet d'acquisition internationale. Nous analyserons votre situation familiale et fiscale globale afin de vous proposer le montage le plus sûr et le plus avantageux, de part et d'autre de la frontière.

Paula GARCIA-MUÑOZ,

Diplômée Notaire - Toulouse Capitole,

Titulaire d'une licence en droit espagnol - Université de Valencia,

Spécialiste en droit notarial franco-espagnol et droit civil international,

Spécialiste en droit patrimonial et successoral.